L'immobilier
La pierre reste une valeur refuge, il s’agit d’un support à moyen/long terme (minimum 10 ans) sur ce support. La meilleure stratégie pour vous dépendra de votre profil et de vos objectifs. Pour faire son choix, il faut notamment tenir compte de :
- vos objectifs : constituer un patrimoine, réduire vos impôts, augmenter ses revenus, etc.
- votre budget, notamment en calculant votre capacité d’emprunt ;
- votre régime matrimonial le cas échéant, la présence d’enfants, etc. ;
- le temps que vous être prêt à consacrer.
En croisant ces différents paramètres, nous pourrons déterminer ensemble quelle stratégie d’investissement immobilier est la plus adaptée à votre situation.
↓ On peut répartir les investissements immobiler en trois catégories différentes à savoir ↓
L’investissement patrimonial :
Cet investissement a pour principal objectif de constituer un patrimoine immobilier qui peut se valoriser avec le temps. La finalité est généralement la transmission à sa descendance et/ou ses ayants droits.
Acquisition de la résidence principale qui est généralement le premier investissement immobilier réalisé au cours d’une vie.
Investissement ayant une valorisation sentimentale (ex : résidence de ses ascendants) ou à but ludique (ex : résidence secondaire mer/montagne).
Acquisition monuments historiques, il s’agit d’investissement dans des programmes de réhabilitation d’actifs immobilier constituant du patrimoine à sauvegarder.
L’investissement de rendement :
Il vise, par le biais des loyers du bien immobilier, un rendement le plus important possible. Quand on parle d’investissement immobilier, on pense souvent à l’achat en vue de la location, mais ce n’est pas le seul moyen disponible. Cette stratégie peut se décliner :
L’achat d’un logement pour faire de l’investissement locatif
L’achat d’un logement pour faire de l’investissement locatif est un bon moyen de rentabiliser ce placement. Si vous contractez un emprunt immobilier, les loyers perçus permettent de le financer. Vous avez la possibilité de souscrire une garantie loyers impayés pour vous prémunir d’une éventuelle défaillance de la part de vos locataires.
La rénovation d’un bien ancien pour le louer et créer du déficit foncier
Ce type de logement est généralement proposé à un prix inférieur au marché, compte tenu de la réhabilitation à effectuer. Le déficit foncier se crée si les frais de fonctionnement du logement, par exemple les charges locatives ou les impôts, sont supérieurs aux loyers perçus. À noter que le déficit foncier est déduit de l’ensemble des revenus fonciers afin de réduire l’imposition.
Le statut de loueur meublé professionnel (LMP)
Les investisseurs qui ambitionnent de réaliser d’importants revenus locatifs peuvent opter pour le statut de loueur meublé professionnel (LMP).
Pour pouvoir y prétendre, deux conditions doivent nécessairement être respectées :
- les revenus locatifs des biens immobiliers meublés doivent constituer a minima 50 % des revenus du foyer fiscal ;
- une inscription au registre du commerce et des sociétés en tant que LMP doit être signifiée.
L’investissement en viager
Il permet d’acheter un bien et de ne s’acquitter que d’une soulte, soit uniquement le prix d’une partie du logement. Une rente est versée aux vendeurs chaque mois jusqu’à ce qu’ils décèdent (ou quitte le logement selon les modalités du viager) afin d’obtenir la jouissance du bien.
Acquérir la nue-propriété d’un logement
Les acquéreurs qui achètent un logement en possèdent la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire dispose du bien et à ce titre, il peut le vendre, le donner ou le détruire. L’usufruitier a la possibilité de se loger dans l’habitation ou de la louer. Si vous le souhaitez, vous pouvez acheter seulement la nue-propriété et laisser l’usufruit à un tiers.
Le crowdfunding
Ce système permet aux promoteurs de financer des programmes immobiliers neufs et d’en distribuent ensuite les bénéfices lorsque tous les appartements ont été vendus. L’avantage principal de cette technique est d’être très accessible financièrement et techniquement, avec une rentabilité parfois très intéressante. En revanche, comme pour la pierre-papier, vous n’êtes pas propriétaire d’un bien.
La location d’un garage, d’un box ou d’une place de parking
C’est idéal si vous disposez d’un petit budget pour réaliser un investissement locatif. Les grandes communes dont les centres-villes sont surchargés représentent un intérêt significatif pour ce type de placement. En outre la gestion locative en est plus simple.
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP)
Cela consiste en la location non professionnelle de biens meublés ou anciens. Deux régimes fiscaux sont possibles : le régime micro-BIC et le régime réel. Ce statut permet d’être exonéré au moins en partie des impôts inhérents aux revenus locatifs.
La pierre-papier
C’est une expression pour désigner l’investissement immobilier par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI). Dans ce cas, l’investisseur n’achète pas un bien immobilier en tant que tel, mais des parts d’une société. Il perçoit des revenus au prorata du capital investi. L’avantage principal est de ne pas avoir directement les contraintes de l’immobilier locatif (gestion des locataires, entretien des locaux, etc.), tout en pouvant bénéficier d’un rendement. L’autre avantage est d’être relativement accessible puisque chaque part peut être achetée individuellement. L’inconvénient majeur de la SCPI est d’être un pur placement financier, puisque vous ne pouvez pas bénéficier ou disposer des logements ou immeubles dans lesquels vous investissez.
La défiscalisation immobilière :
Les dispositifs de défiscalisation immobilière permettent de réduire les impôts sur le revenu du ménage. Le principe de cet investissement consiste à acheter un bien immobilier éligible pour le mettre en location. Les revenus issus de la location sont partiellement exonérés d’impôts pendant une durée fixée par la loi (généralement 12 ans maximum). Avec ce type d’investissement, la rentabilité est généralement moyenne, car les loyers sont souvent encadrés par le dispositif.
L’investissement locatif en loi Pinel :
La loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet aux acquéreurs de bénéficier d’une remise fiscale sur le prix de revient de la location de logement, les logements sont destinés à des ménages aux revenus modestes qui ne doivent pas dépasser un certain plafond de revenus et les loyers sont plafonnés. Ce dispositif prendra fin au 31/12/2024 et à ce jour ne sera pas remplacé, à compter du 01/01/2025, il n’y aura donc plus de dispositif d’incitation à l’acquisition de logement neuf à vocation locative en France.
Le dispositif Censi-Bouvard :
Le dispositif Censi-Bouvard est un autre moyen de défiscaliser en investissant dans l’immobilier. Il concerne les logements meublés en résidences de services. Il permet d’obtenir une réduction d’impôts, mais aussi de récupérer la TVA dans certains cas et de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs.